Eigentumswohnung verkaufen in Hameln: WEG, Hausgeld & Teilungserklärung

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen will, in Hameln oder anderswo im Weserbergland, verkauft nicht nur vier Wände. Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, das anderen Menschen mitgehört. Genau diesen Teil prüfen Käufer und ihre Banken besonders gründlich.

Vorweg die Kurzfassung: Über Tempo und Preis entscheiden beim Wohnungsverkauf vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Wer sie vollständig vorlegt, verkauft schneller und muss seltener nachverhandeln. Wer sie erst beim Notartermin zusammensucht, verliert Wochen.

Was ist beim Verkauf einer Wohnung anders als beim Haus?

Bei einem Einfamilienhaus gehört Ihnen alles, vom Dachziegel bis zum Gartenzaun. Bei einer Eigentumswohnung teilt sich Ihr Eigentum auf zwei Ebenen auf.

Das Sondereigentum ist die Wohnung selbst: Räume, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte. Darüber verfügen Sie frei. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, tragende Wände, Fenster. Über diesen Teil entscheidet die Eigentümergemeinschaft, nicht Sie allein.

Dazwischen liegt das Sondernutzungsrecht. Der Kellerraum, der Stellplatz oder die Terrasse gehören rechtlich oft zum Gemeinschaftseigentum, dürfen aber exklusiv von einer Wohnung genutzt werden. Wenn ein Käufer fragt, ob der Stellplatz mitverkauft wird, lautet die richtige Antwort nicht "ja", sondern: so steht es in der Teilungserklärung, hier ist die Stelle.

Von dieser Aufteilung hängt ab, wofür Sie haften, worüber Sie überhaupt verfügen dürfen und welche Kosten auf den Käufer zukommen. Sie ist damit die Grundlage jeder Kaufverhandlung.

Die Teilungserklärung: das wichtigste Dokument beim Wohnungsverkauf

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Gebäude nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Sie liegt beim Grundbuchamt und beim Verwalter. Für den Verkauf brauchen Sie sie samt Aufteilungsplan und allen späteren Nachträgen.

Darin steht, was den Preis Ihrer Wohnung mitbestimmt:

• Ihr Miteigentumsanteil, meist in Tausendsteln, der die Verteilung der Kosten und Ihr Stimmgewicht in der Versammlung festlegt
• Welche Flächen Sondereigentum sind und welche nicht
• Bestehende Sondernutzungsrechte an Garten, Keller oder Stellplatz
• Die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Vermietung, Tierhaltung oder gewerblicher Nutzung
• Ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist

Der letzte Punkt überrascht viele Eigentümer. Ältere Teilungserklärungen enthalten oft eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Der Verkauf braucht dann die Zustimmung eines Dritten, in der Praxis meist des Verwalters, seltener der übrigen Eigentümer. Solange sie fehlt, ist die Veräußerung schwebend unwirksam. Das ist in der Regel Formsache, kostet aber Zeit, wenn niemand rechtzeitig daran denkt.

Fehlt Ihnen die Teilungserklärung, fordern Sie sie beim Verwalter an oder lassen Sie eine Abschrift beim Grundbuchamt ziehen. Beides dauert, planen Sie es früh ein.

Wie viel Hausgeld ist zu viel? Was Käufer wirklich prüfen

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers an die Gemeinschaft. Daraus werden Verwaltung, Versicherung, Hausmeister, Müll, Heizung, Wasser und die Erhaltungsrücklage bezahlt. Seit der WEG-Reform von 2020 heißt die frühere Instandhaltungsrücklage offiziell Erhaltungsrücklage, gemeint ist dasselbe.

Käufer schauen dabei weniger auf die Höhe als auf die Zusammensetzung. Ein Teil des Hausgelds sind Betriebskosten, die bei Vermietung auf Mieter umgelegt werden können. Der Rest, vor allem Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung, bleibt beim Eigentümer. Kapitalanleger rechnen genau diesen nicht umlagefähigen Anteil aus dem Ertrag heraus.

Ein hohes Hausgeld kann sogar für die Wohnung sprechen. Eine Gemeinschaft, die seit Jahren ordentlich in die Rücklage einzahlt und ein gepflegtes Haus vorweist, verkauft sich besser als eine mit niedrigem Hausgeld und undichtem Dach. Erklären Sie die Zahl, statt sie zu verstecken.

Legen Sie diese Unterlagen bereit:

• Die aktuelle Hausgeldabrechnung und die der beiden Vorjahre
• Den laufenden Wirtschaftsplan
• Den Stand der Erhaltungsrücklage
• Eine Bestätigung des Verwalters, dass keine Hausgeldrückstände bestehen

Was die Eigentümergemeinschaft über Ihren Verkaufspreis entscheidet

Zwei Wohnungen im selben Zustand können unterschiedlich viel wert sein, wenn die eine in einer gut geführten Gemeinschaft liegt und die andere nicht.

Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind hier das entscheidende Dokument. Ergänzend können Sie beim Verwalter die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG anfordern, in der jeder Verwalter alle gültigen Beschlüsse gebündelt festhalten muss. Käufer und deren Berater lesen beides sehr genau. Sichtbar wird darin:

• Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Sanierungen. Ein beschlossener Fassadenanstrich oder Heizungstausch bedeutet eine künftige Sonderumlage. Wer das verschweigt und der Käufer findet es später, verhandelt den Preis nachträglich nach unten oder steigt ganz aus.
• Der Zustand der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein handfestes Verkaufsargument, weil sie anstehende Kosten abfedert.
• Dauerstreitigkeiten. Laufende Verfahren gegen einzelne Eigentümer oder den Verwalter schrecken Käufer ab, gerade wenn die Gemeinschaft klein ist.
• Anstehende Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz. Alte Heizungsanlagen und ungedämmte Bauteile sind seit den GEG-Novellen ein Thema in jeder Kaufverhandlung.

Ist eine Sonderumlage bereits beschlossen, klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer sie trägt. Zwischen Verkäufer und Käufer ist das frei verhandelbar, muss aber schriftlich fixiert werden. Ohne Regelung entsteht genau der Streit, den beide Seiten nach der Beurkundung nicht mehr gebrauchen können.

Eigentumswohnung verkaufen in Hameln: diese Unterlagen brauchen Sie

Die vollständige Liste fällt bei einer Eigentumswohnung länger aus als beim Haus:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und aktueller Wirtschaftsplan
• Nachweis über die Höhe der Erhaltungsrücklage
• Gültiger Energieausweis für das Gebäude
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Nachweise über Modernisierungen in der Wohnung
• Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag und Nachweis der letzten Mieterhöhung
• Verwalterkontakt für Rückfragen der Käuferbank

Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Sie bekommen ihn also über den Verwalter. Fehlt er, springt AK Immobilien bei einem Exklusivauftrag ein und stellt ihn kostenlos aus. Was Sie beim Ausweis beachten müssen, steht im Ratgeber zur Energieausweispflicht.

Preis, Steuer und Provision

Für die Preisfindung bei Eigentumswohnungen taugen pauschale Quadratmeterpreise wenig. Etage, Aufzug, Baujahr, Sanierungsstand, Stellplatz und die Finanzlage der Gemeinschaft wirken bei Wohnungen stärker auf den Preis als bei Häusern. Eine Erdgeschosswohnung in Hameln-Afferde und eine sanierte Altbauwohnung in der Altstadt liegen weit auseinander, auch bei gleicher Fläche.

Zwei Punkte sollten Sie vor der Vermarktung klären. Erstens die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Wer eine vermietete oder leerstehende Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Details dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer. Zweitens die Provision: Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, dürfen die Maklerkosten beim Verkauf einer Wohnung an einen Verbraucher nicht mehr allein dem Käufer aufgebürdet werden. Wie das in der Praxis aussieht, steht im Überblick zur Maklerprovision in Hameln.

Gehört die Wohnung mehreren Personen, etwa nach einem Erbfall, brauchen Sie zusätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer. Für diesen Fall gibt es einen eigenen Ratgeber zum Verkauf in der Erbengemeinschaft.

Vermarktung: warum Wohnungen mehr Vorarbeit brauchen

Wohnungen werden häufiger von auswärts gekauft als Häuser, von Kapitalanlegern aus Hannover ebenso wie von Kindern, die für ihre Eltern suchen. Diese Interessenten entscheiden zuerst online, ob sich eine Anfahrt lohnt.

Deshalb gehören bei AK Immobilien professionelle Innenaufnahmen und eine Matterport-3D-Tour zum Standard. Wer die Wohnung virtuell begangen hat und danach einen Termin vereinbart, kommt mit ernsthaftem Interesse. Für Sie bedeutet das weniger Besichtigungen mit Fremden in Ihrer Wohnung und weniger Terminabsprachen mit Mietern oder Nachbarn. Wie die Vermarktung im Einzelnen abläuft, zeigt die Übersicht zur Vermarktung. Den kompletten Ablauf eines Verkaufs beschreibt der Ratgeber in sieben Schritten.

Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?

Rechnen Sie mit mehr Vorlaufzeit als beim Haus. Die Beschaffung von Teilungserklärung, Protokollen und Abrechnungen über den Verwalter dauert erfahrungsgemäß einige Wochen, je nachdem, wie schnell die Hausverwaltung reagiert. Erst danach beginnt die eigentliche Vermarktung.

Wer diese Phase parallel zur Wertermittlung startet, verliert keine Zeit. Wer sie erst beginnt, wenn ein Käufer bereits Interesse zeigt, riskiert, dass der Interessent abspringt.

Häufige Fragen

Muss der Verwalter dem Verkauf meiner Eigentumswohnung zustimmen?

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält. Schauen Sie dort nach, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Liegt eine solche Klausel vor, erteilt der Verwalter die Zustimmung üblicherweise ohne Weiteres, sie muss aber vor der Eintragung im Grundbuch vorliegen.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage, Verkäufer oder Käufer?

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft schuldet derjenige die Zahlung, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht, unabhängig davon, wer beim Beschluss dabei war. Im Innenverhältnis können Verkäufer und Käufer es frei anders regeln. Entscheidend ist, dass die Aufteilung ausdrücklich im Kaufvertrag steht.

Bekomme ich die eingezahlte Erhaltungsrücklage beim Verkauf zurück?

Nein. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer, und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Sie können ihren Stand aber als Argument in die Preisverhandlung einbringen.

Brauche ich einen eigenen Energieausweis für meine Wohnung?

Nein, der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Sie fordern ihn beim Verwalter an. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, so schreibt es § 80 des Gebäudeenergiegesetzes vor. Wer das versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die das Gesetz Bußgelder bis zu 10.000 Euro vorsieht.

Wenn Sie überlegen, Ihre Eigentumswohnung in Hameln, Bad Pyrmont oder Hessisch Oldendorf zu verkaufen, ist der sinnvollste erste Schritt eine ehrliche Einschätzung, was sie unter Berücksichtigung der Gemeinschaft tatsächlich wert ist. Astrit Kyqyku, Immobilienmakler in Hameln, sieht sich die Wohnung vor Ort an, geht die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft mit Ihnen durch und sagt Ihnen, welche Punkte im Verkauf zum Problem werden könnten, bevor ein Käufer sie findet. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie noch gar nicht sicher sind, ob Sie verkaufen wollen. Lieber gleich persönlich sprechen? Dann erreichen Sie ihn über das Kontaktformular oder telefonisch.