Drohnenaufnahmen beim Hausverkauf: Warum sie den Unterschied machen

Ein Haus am Hang in Coppenbrügge und ein Hof mit Nebengebäuden bei Aerzen sehen vom Gehweg aus fotografiert ungefähr gleich aus. Man sieht eine Fassade. Das Grundstück dahinter, der Zuschnitt, der Blick ins Tal, die Nachbarbebauung: alles außerhalb des Bildausschnitts. Drohnenaufnahmen bei Immobilien schließen diese Lücke, und im Weserbergland entscheidet das oft darüber, ob ein Kaufinteressent weiterklickt oder nicht.

Gemeint sind damit Luftbilder einer Immobilie, die Grundstückszuschnitt, Lage im Ort und Umgebung in einem Bild zeigen. Sie beantworten die Fragen, die Kaufinteressenten sonst per E-Mail stellen. Rechtlich hängt daran mehr, als die meisten erwarten: registrierter Betreiber, Haftpflichtversicherung, je nach Drohnenklasse ein Kompetenznachweis. Wer die Bilder früh zeigt, bekommt weniger Anfragen, aber ernsthaftere.

Was zeigt eine Luftaufnahme, was ein Bodenfoto nicht zeigt?

Beim Luftbild geht es weniger um Ästhetik als um Information. Aus fünfzig Metern Höhe wird sichtbar, was auf Augenhöhe im Zaun, in der Hecke oder hinter dem Nachbarhaus verschwindet:

• Grundstückszuschnitt und Größe. 800 Quadratmeter im Exposé sind eine Zahl. Von oben sieht man, ob sie sich als nutzbarer Garten hinter dem Haus verteilen oder als schmaler Streifen an der Straße.

• Dach und Außenhülle. Zustand der Eindeckung, Gauben, Schornstein, vorhandene oder mögliche Photovoltaikflächen. Käufer fragen ohnehin danach.

• Die tatsächliche Lage im Ort. Entfernung zum Ortskern, zum Waldrand, zur Weser, zur Durchgangsstraße.

• Die Umgebung ohne Beschönigung. Was neben dem Grundstück steht, sieht man sowieso spätestens beim Besichtigungstermin. Es vorher zu zeigen, spart beiden Seiten eine Enttäuschung.

• Zufahrt, Stellplätze, Nebengebäude. Besonders bei Höfen und älteren Anwesen mit gewachsener Bebauung schwer in Worte zu fassen, in einem Luftbild dagegen sofort verständlich.

Warum Drohnenaufnahmen bei Immobilien im Weserbergland besonders viel bewirken

Die Topografie hier ist der eigentliche Grund. Hanglagen, Terrassengrundstücke, Häuser mit Talblick und Objekte am Waldrand lassen sich vom Boden aus kaum darstellen. Ein Foto von unten macht den Hang steil und das Haus klein. Ein Foto von oben zeigt die Terrassierung, den Garten und den Ausblick in einem Bild.

Dazu kommt der Käuferkreis. Viele Interessenten für Objekte in Hameln, Bad Pyrmont oder Hessisch Oldendorf pendeln aus Hannover oder ziehen von noch weiter weg zu und kennen die Gegend nicht. Diese Käufer bewerten die Lage zuerst am Bildschirm. Wer ihnen zeigt, dass hinter dem Grundstück Felder statt Gewerbe liegen, muss es später nicht mehr erklären.

Welche Objekte profitieren, und welche kaum

ObjekttypNutzen der LuftaufnahmeGrund Einfamilienhaus mit großem GrundstückHochDie Fläche ist das Kaufargument und vom Boden aus nicht darstellbar Hanglage mit AussichtHochTerrassierung und Blick werden erst aus der Luft verständlich Hof oder Anwesen mit NebengebäudenHochGewachsene Bebauung lässt sich schwer beschreiben, aber leicht zeigen BaugrundstückHochAußer Zuschnitt und Umgebung gibt es nichts zu fotografieren Reihenmittelhaus in dichter BebauungGeringDas Luftbild betont vor allem die Nähe der Nachbarn Eigentumswohnung im MehrfamilienhausGeringKaufentscheidend sind Grundriss und Lage im Haus, nicht die Dachfläche Objekt im FlugbeschränkungsgebietEingeschränktGenehmigungsaufwand steht oft nicht im Verhältnis zum Ergebnis

Wer Drohnenaufnahmen bei jedem Objekt gleich anpreist, betreibt Marketing. Die nützlichere Frage lautet: Welche Argumente hat dieses konkrete Objekt, und macht eine Luftaufnahme sie sichtbar?

Was ist bei Drohnenaufnahmen rechtlich erlaubt?

Das wird regelmäßig unterschätzt, auch von Eigentümern, die selbst eine Drohne besitzen und die Bilder schnell selbst machen wollen. Seit der EU-Drohnenverordnung (EU) 2019/947 gilt in Deutschland ein einheitlicher Rahmen, ergänzt um nationale Regeln in der Luftverkehrs-Ordnung. Für den Immobilienverkauf hat das mehrere praktische Konsequenzen:

• Registrierung. Wer eine Drohne ab 250 Gramm oder mit Kamera betreibt, muss sich beim Luftfahrt-Bundesamt als UAS-Betreiber registrieren. Die Betreibernummer gehört sichtbar an das Gerät.

• Kompetenznachweis. Ab 250 Gramm ist in den offenen Unterkategorien A1 und A3 ein EU-Kompetenznachweis nötig, umgangssprachlich Drohnenführerschein.

• Haftpflichtversicherung. Nach § 43 Luftverkehrsgesetz ist sie für unbemannte Luftfahrzeuge vorgeschrieben, unabhängig vom Gewicht. Eine normale Privathaftpflicht deckt gewerbliche Flüge in aller Regel nicht ab.

• Fremde Wohngrundstücke. § 21h der Luftverkehrs-Ordnung untersagt den Überflug grundsätzlich ohne Zustimmung der Eigentümer oder Bewohner, sobald die Drohne über 250 Gramm wiegt oder Bild- und Tonaufnahmen machen kann. In dichter Bebauung heißt das: Flugroute und Kameraausrichtung müssen vorher geplant werden.

• Schutzgebiete und Flugbeschränkungen. Naturschutzgebiete und bestimmte Zonen im Umfeld von Flugplätzen sind gesperrt oder genehmigungspflichtig. Im Weserbergland betrifft das vor allem Objekte in Ortsrandlage nahe ausgewiesenen Schutzgebieten.

• Persönlichkeitsrechte und Datenschutz. Nachbargrundstücke, Personen und Kennzeichen dürfen nicht erkennbar veröffentlicht werden. Was am Aufnahmetag mit auf dem Bild landet, muss vor der Veröffentlichung raus.

Für Verkäufer läuft das auf eine praktische Frage hinaus: Wer die Aufnahmen über den Makler machen lässt, gibt Genehmigung, Versicherung und Nachbearbeitung mit ab.

Wie läuft ein Drohnenshooting ab?

Der Flug selbst dauert selten länger als eine halbe Stunde. Der größere Teil ist Vorbereitung, und da können Eigentümer viel beitragen:

• Autos aus der Einfahrt und von der Straße vor dem Haus wegfahren

• Mülltonnen, Gartengeräte, Trampolin, Planen und Abdeckungen wegräumen

• Rasen kurz vorher mähen, Laub zusammennehmen, Terrasse freiräumen

• Markisen und Sonnenschirme einfahren, sie verdecken aus der Luft die halbe Terrasse

• Nachbarn kurz informieren, das erspart Rückfragen am Aufnahmetag

Beim Termin zählt das Wetter mehr als bei Innenaufnahmen. Leicht bewölkter Himmel ist meist besser als greller Mittag, weil harte Schatten Grundstücksgrenzen verschlucken. Und die Jahreszeit wirkt stärker, als man denkt: Ein Garten im Mai und derselbe Garten im November sind für Käufer zwei verschiedene Grundstücke. Wenn ein Verkauf im Winter ansteht, lohnt es sich zu fragen, ob es Aufnahmen aus dem Sommer gibt.

Woran erkennen Sie eine brauchbare Luftaufnahme?

Nicht jedes Bild aus der Luft hilft beim Verkauf. Vor der Freigabe können Sie selbst prüfen, ob die Aufnahmen ihren Zweck erfüllen:

• Die Grundstücksgrenze ist nachvollziehbar. Wenn ein Käufer auf dem Bild nicht erkennt, wo Ihr Garten aufhört, fehlt der wichtigste Teil der Information.

• Die Flughöhe passt zum Objekt. Zu niedrig wirkt wie ein Foto von der Leiter, zu hoch macht aus dem Haus einen Punkt in der Landschaft. Meist braucht es mehrere Höhen im Bildsatz.

• Es gibt eine Schrägaufnahme, nicht nur die Draufsicht. Die reine Vogelperspektive zeigt Dächer. Der schräge Blick zeigt Haus, Garten und Umgebung im Verhältnis zueinander.

• Keine Fischaugen-Verzerrung. Gekrümmte Hauskanten und übertrieben weite Winkel wirken unseriös und führen bei der Besichtigung zu Enttäuschung.

• Nachbarn bleiben anonym. Erkennbare Personen, Kennzeichen und Einblicke in fremde Gärten gehören vor der Veröffentlichung entfernt.

Eine kurze Prüfung vor der Freigabe lohnt sich. Bilder, die erst auf dem Portal auffallen, lassen sich nur mit Aufwand und Reichweitenverlust austauschen.

Luftbild, Fotografie und 3D-Tour greifen ineinander

Eine Drohne allein verkauft kein Haus. Sie klärt, was draußen passiert: Grundstück, Lage und Umgebung. Drinnen übernehmen professionelle Innenaufnahmen und eine 3D-Tour, mit der Interessenten sich vor dem ersten Termin durch die Räume bewegen können. Wie diese Bausteine zusammenspielen, zeigt unsere Übersicht zur Vermarktung. Die Technik hinter der virtuellen Besichtigung erklärt der Ratgeber zur 3D-Tour bei Immobilien.

Bei AK Immobilien gehören Drohnenaufnahmen zum Standardumfang der Vermarktung, nicht zu einem Zusatzpaket. Astrit Kyqyku, Inhaber und IHK-zertifizierter Makler in Hameln, plant die Aufnahmen bei jedem Objekt gemeinsam mit Fotografie und 3D-Tour, damit Außen- und Innendarstellung zusammenpassen. Was Käufer davon halten, steht in den 127 Google-Bewertungen mit 5,0 Sternen.

Häufige Fragen zu Drohnenaufnahmen beim Hausverkauf

Kosten Drohnenaufnahmen extra?

Bei AK Immobilien nicht. Sie sind Teil der Vermarktung, zusammen mit Fotografie, 3D-Tour und Exposé. Die Provision wird ausschließlich nach erfolgreichem Notartermin fällig.

Darf ich als Eigentümer selbst mit meiner Drohne fotografieren?

Über das eigene Grundstück und im Rahmen der geltenden Vorschriften: ja. Für die Veröffentlichung in einem Exposé kommen Versicherungsfragen, die Persönlichkeitsrechte der Nachbarn und die Bildbearbeitung dazu. Das ist meist der Punkt, an dem Eigentümer abgeben.

Was, wenn mein Objekt in einem Flugbeschränkungsgebiet liegt?

Dann wird vorher geprüft, ob eine Genehmigung möglich ist. Ist sie es nicht, gibt es Alternativen: Aufnahmen vom Nachbargrundstück mit Zustimmung, Teleaufnahmen aus erhöhter Position oder ein Lageplan mit Luftbildkarte. Kein Objekt bleibt deswegen ohne Außendarstellung.

Lohnt sich das auch bei einem eher einfachen Haus?

Oft mehr als bei einem teuren. Bei Objekten im mittleren Preissegment ist das Grundstück häufig das stärkste Argument, und genau das zeigt eine Luftaufnahme besser als jedes Adjektiv im Exposé.

Wenn Sie überlegen, in den nächsten Monaten zu verkaufen, ist die Reihenfolge meist: erst wissen, was die Immobilie wert ist, dann entscheiden, wie sie präsentiert wird. Die kostenlose Wertermittlung ist dafür der unkomplizierte Einstieg, sie ist unverbindlich und Sie erfahren dabei auch, welche Vermarktungsbausteine bei Ihrem Objekt überhaupt etwas bringen. Wer lieber direkt spricht, erreicht Astrit Kyqyku über das Kontaktformular oder telefonisch. Mehr zum Ablauf eines Verkaufs finden Sie auf der Seite Haus verkaufen in Hameln und im Ratgeber mit den wichtigsten Tipps für Verkäufer.